南京朗詩(shī)綠色街區(qū)，號(hào)稱常年恒溫、恒濕、恒氧，可是從2012年業(yè)主收房至今，房屋外墻和衛(wèi)生間一直滲水，屢修不好。開發(fā)商對(duì)此解釋：高科技的房屋設(shè)計(jì)比較嬌氣，溫差過(guò)大、洗澡人多，晚上煲湯、早上熬粥都有可能造成漏水。業(yè)主并沒(méi)有因?yàn)椤案呖萍肌毕硎艿礁嗟氖孢m和便利，而是惹來(lái)一身的麻煩。
南京朗詩(shī)地產(chǎn)有限公司開發(fā)的朗詩(shī)綠色街區(qū)項(xiàng)目，位于南京市雨花臺(tái)區(qū)板橋新城，是一個(gè)主打高科技的樓盤，據(jù)說(shuō)是“恒溫、恒濕、恒氧”。2012年，幾百戶業(yè)主收房入住，本來(lái)應(yīng)該迎來(lái)的是喬遷新居之喜，沒(méi)想到接踵而至的卻是外墻滲水，衛(wèi)生間漏水，修了漏，漏了修。從2012年到現(xiàn)在，一直在周而復(fù)始、沒(méi)完沒(méi)了。
業(yè)主何先生：這個(gè)小區(qū)是2012年交付的，小區(qū)一共由25棟18層的住宅和部分商業(yè)用房組成。從2012年交付開始，我們就陸陸續(xù)續(xù)發(fā)現(xiàn)了外墻滲水和衛(wèi)生間滲水的問(wèn)題，所有25棟高層的樓棟一直在滲水、在維修。涉及到的住戶有幾百戶，從2012年到現(xiàn)在一直在修，反反復(fù)復(fù)的修。
業(yè)主何先生說(shuō)，從2012年到現(xiàn)在，一直在反復(fù)地維修，但是到現(xiàn)在也沒(méi)有完全修好。開發(fā)商說(shuō)，過(guò)了五年質(zhì)保期，再出問(wèn)題就要業(yè)主自己出錢維修了。何先生一算，五年期限將至，一想到，如果以后再出現(xiàn)外墻滲水之類的事情，需要業(yè)主自己出錢維修，就非常焦慮。
何先生：開發(fā)商說(shuō)五年質(zhì)保期內(nèi)負(fù)責(zé)維修，但是它不保證什么時(shí)候能修好。過(guò)了五年就是業(yè)主自費(fèi)維修，我們2012年拿保單，基本上到明年初就已經(jīng)到5年質(zhì)保期了，到現(xiàn)在也沒(méi)修好。
從房屋第一次開始滲水，業(yè)主們就一直在向相關(guān)部門投訴，開發(fā)商、政府主管部門、質(zhì)量監(jiān)管部門等等，但是，多年來(lái)一直投訴無(wú)果。
何先生：我們也向建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門反映過(guò)，大面積、長(zhǎng)期的滲水情況不是一戶兩戶。我們也提出了我們的疑問(wèn)，如果一戶兩戶是質(zhì)量通病，為什么整棟樓都在漏？而且反反復(fù)復(fù)修了幾年也修不好？我們查閱的相關(guān)文件里面規(guī)定，這種情況屬于質(zhì)量事故，如果是質(zhì)量事故，就應(yīng)該按照質(zhì)量事故的程序進(jìn)行調(diào)查，對(duì)責(zé)任主體進(jìn)行處理，但是到現(xiàn)在，它們也沒(méi)有給我們?nèi)魏蚊鞔_的處理和答復(fù)。
記者：如果按照您說(shuō)的質(zhì)量事故來(lái)進(jìn)行處理，一般處理的程序和結(jié)果是什么樣的呢？
何先生：第一，它要有調(diào)查報(bào)告，就是針對(duì)這個(gè)質(zhì)量事故進(jìn)行調(diào)查的報(bào)告，比如這個(gè)小區(qū)有多少戶在漏水？是什么原因造成的漏水？責(zé)任在施工單位還是設(shè)計(jì)單位？建筑法以及建筑工程質(zhì)量監(jiān)督條例上面都有明確處理的條文，例如進(jìn)行罰款等，我們查閱了很多文件，它們都有很明確的規(guī)定。
針對(duì)這幾年來(lái)不斷地、大面積出現(xiàn)的外墻滲水、衛(wèi)生間漏水等問(wèn)題，開發(fā)商曾經(jīng)給業(yè)主們回復(fù)了幾點(diǎn)原因，何先生復(fù)述了開發(fā)商當(dāng)時(shí)的說(shuō)法。
何先生：我們已經(jīng)三番五次的去找過(guò)他了，我們都有視頻，有錄像。
第一，開發(fā)商認(rèn)為房屋建筑是手工砌筑的，它就是會(huì)存在問(wèn)題，他認(rèn)為房子出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題是很正常的。
第二，他認(rèn)為房屋漏水對(duì)我們業(yè)主的居住是沒(méi)有影響的，除非房屋外墻挖掉了或整個(gè)地板垮掉了。他認(rèn)為對(duì)房子進(jìn)行修修補(bǔ)補(bǔ)對(duì)業(yè)主的生活沒(méi)有影響，所以他就不會(huì)賠償。
第三，質(zhì)保期就是五年，五年內(nèi)它負(fù)責(zé)給你免費(fèi)維修，至于能不能修好它不能保證，過(guò)了五年之后就是業(yè)主自費(fèi)維修。
第四，比較關(guān)鍵的一點(diǎn)是業(yè)主們都沒(méi)有想到的，他們說(shuō)這個(gè)房子為什么會(huì)出現(xiàn)大面積漏水、墻面開裂的情況？因?yàn)槲覀冊(cè)谫I這個(gè)房子時(shí)，開發(fā)商在售樓時(shí)宣傳，這是“高科技房”，是“恒溫、恒濕、恒氧”的房子。這個(gè)房子里面有一套所謂的科技系統(tǒng)。
開發(fā)商說(shuō)，我們這個(gè)房子是比較“嬌氣”的，在使用的過(guò)程中，如果溫差比較大、家里人洗澡比較多、早上要煲粥或者晚上要煲湯，墻面就會(huì)容易開裂，這是開發(fā)商解釋的。我們?cè)谫I房子的時(shí)候，就是沖著你的“高科技”去買的。在買的時(shí)候你不跟我講你的房子在設(shè)計(jì)上有種種限制，在使用過(guò)程中，你告訴我出現(xiàn)問(wèn)題是因?yàn)樵O(shè)計(jì)上有一些限制。這些解釋非常不可理喻，他們說(shuō)你家里面如果有5個(gè)人洗澡就超出了房屋的設(shè)計(jì)原理，還說(shuō)因?yàn)榉孔拥耐鈮τ斜匕?，它?huì)有鉚釘和墻要固定，所以墻就會(huì)容易開裂、滲水。我們覺(jué)得他講的這些借口非?？尚?。
對(duì)于自己以及其他業(yè)主有何訴求的問(wèn)題，何先生提到，希望政府部門監(jiān)管，開發(fā)商回購(gòu)房屋。
何先生：第一，我們想政府的職能部門應(yīng)該履行它們的職責(zé)，并對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。該房屋是否符合國(guó)家質(zhì)量強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)？是不是違反了一些法律條文的規(guī)定？政府部門應(yīng)該有一個(gè)調(diào)查和認(rèn)定。第二，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，既然你的房子出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，你也承認(rèn)是你的責(zé)任，你就應(yīng)該負(fù)責(zé)到底，你要有一個(gè)方案，到底是回購(gòu)還是補(bǔ)償我們的損失。因?yàn)槟闶菍I(yè)的開發(fā)商，你有專業(yè)的施工團(tuán)隊(duì)，你都修不好，我們業(yè)主更沒(méi)有能力去修。我們買了這樣的房子，不能說(shuō)過(guò)了五年我一直掏錢維修。因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)里大部分房子是精裝修的房子，我們沒(méi)有進(jìn)行二次裝修，所以責(zé)任不可能在我們業(yè)主。每修一次對(duì)我們業(yè)主來(lái)說(shuō)就是一次騷擾，就是一次合法權(quán)益的侵害。
按照何先生提供的聯(lián)系方式，記者首先聯(lián)系了南京房屋質(zhì)量監(jiān)督管理站，一位李姓科長(zhǎng)接聽了我們的電話，但拒絕采訪要求。希望聯(lián)系上級(jí)部門，南京市住建委。
李科長(zhǎng)：因?yàn)殛P(guān)于這個(gè)街區(qū)的相關(guān)情況，此前已經(jīng)有很多媒體進(jìn)行過(guò)相關(guān)的介入。如果你有相關(guān)的采訪需求，可以通過(guò)我們的上級(jí)主管部門—南京市建委的正常途徑來(lái)進(jìn)行。
關(guān)于這一案例，北京安里律師事務(wù)所包華律師、北京物業(yè)服務(wù)監(jiān)理評(píng)估協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)申躍華先生進(jìn)行了分析與解讀。
記者：我們先來(lái)回答業(yè)主迫在眉睫的問(wèn)題：外墻滲水，屢修不好，如果五年質(zhì)保期滿還需要維修，真的是要業(yè)主自己掏腰包嗎？
申躍華：第一，對(duì)于房屋的結(jié)構(gòu)和主體，開發(fā)商應(yīng)該是終生保修的。第二，質(zhì)保期應(yīng)該是順延的，不可能因?yàn)閱?wèn)題一直沒(méi)有得到妥善的解決，五年以后就過(guò)了質(zhì)保期，這在法律層面上是說(shuō)不過(guò)去的。
包華：所謂保修的前提是這個(gè)產(chǎn)品在設(shè)計(jì)、生產(chǎn)以及交付、安裝的時(shí)候，是一個(gè)符合要求和標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品。但是對(duì)于建筑物來(lái)說(shuō)，開發(fā)商應(yīng)該對(duì)其主體結(jié)構(gòu)承擔(dān)終生的責(zé)任，也就是說(shuō)，不管過(guò)多少年，這個(gè)樓都不能垮、不能塌。至于設(shè)施設(shè)備，確實(shí)是分項(xiàng)有保修期的，根據(jù)設(shè)施設(shè)備以及建筑物本身的特點(diǎn)，它們的保修期限有所不同。但是如果事后能夠證明，在房屋建設(shè)交付之時(shí)，質(zhì)量問(wèn)題就已經(jīng)存在了，這就不存在保修期的問(wèn)題了，開發(fā)商就必須承擔(dān)責(zé)任。此外，在進(jìn)行維修、整改之后，保修期是要順延的，也就是說(shuō)你必須修，而且要修好，修好后還要繼續(xù)承擔(dān)保修責(zé)任。
記者：我們的消費(fèi)者應(yīng)該怎么辦？他們應(yīng)該要求開發(fā)商提供什么樣的服務(wù)才能維護(hù)好自身的合法權(quán)益呢？
包華：首先，在法律上，業(yè)主們享有知情權(quán)，這個(gè)產(chǎn)品為什么一直修不好？我們一定要找到原因。第二，在知情權(quán)得到滿足之后，進(jìn)一步維修，并減小維修對(duì)業(yè)主的影響是有必要的。第三，修好之后，如何補(bǔ)償業(yè)主在漫長(zhǎng)的維修期間所遭受的損失？這三個(gè)方面都應(yīng)有所明確。
記者：有人認(rèn)為這事必須找開發(fā)商，找物業(yè)是沒(méi)有用的，這個(gè)觀點(diǎn)對(duì)嗎？
申躍華：房屋建筑的遺留問(wèn)題是要由開發(fā)商來(lái)解決的。物業(yè)公司只是對(duì)后期的公共設(shè)施、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和日常管理。 “高科技”產(chǎn)品的房子在設(shè)計(jì)時(shí)是有缺陷的，對(duì)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品的使用功能更重要，而不是它的賣點(diǎn)。
記者：科技含量比較高的小區(qū)，比如朗詩(shī)，“恒溫、恒濕、恒氧”，對(duì)建筑的設(shè)計(jì)、施工要求極高，如果建筑在設(shè)計(jì)或者施工中出現(xiàn)問(wèn)題，或者因?yàn)椤案呖萍肌倍鴰?lái)了居住問(wèn)題，是否有相關(guān)的法律法規(guī)維護(hù)業(yè)主權(quán)益？
包華：目前我們能夠參考的法律規(guī)范主要是合同法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法以及產(chǎn)品質(zhì)量法等全國(guó)人大頒布的法律，這些法律中很多內(nèi)容相對(duì)比較嚴(yán)格，但這并不意味著這些原則就不能與我們現(xiàn)實(shí)的生活以及個(gè)體的案例相結(jié)合。一個(gè)恒溫、恒濕的住宅的設(shè)計(jì)要求、建筑要求以及材料的選擇等都與一般的住宅有所不同，標(biāo)準(zhǔn)甚至?xí)芨撸沁@樣的標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)當(dāng)損害住宅的基本功能。買房子是為了居住，居住是有居住活動(dòng)在其中的。所以從合同目的的角度來(lái)說(shuō)，我們購(gòu)房人的合同目的并沒(méi)有達(dá)到，這在合同法上是不允許的。從消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的角度來(lái)說(shuō)，你在銷售房屋時(shí)，你的這些情況有沒(méi)有如實(shí)告知給消費(fèi)者？如果沒(méi)有告知，消費(fèi)者的知情權(quán)就沒(méi)有得到保證。
記者：對(duì)業(yè)主提到的多年到主管部門投訴未果，二位怎么看？
申躍華：從開發(fā)商的行政管理角度看來(lái)，首先住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)，也就是我們俗稱的建委可以管開發(fā)商，此外，建委和房管局有責(zé)任和義務(wù)對(duì)開發(fā)進(jìn)行監(jiān)管。如果業(yè)主對(duì)此有異議，除了質(zhì)監(jiān)部門，現(xiàn)在我們有一個(gè)房屋安全鑒定站，業(yè)主還可以找專業(yè)部門進(jìn)行鑒定。經(jīng)過(guò)鑒定，如果房屋確實(shí)存在質(zhì)量問(wèn)題，第一，業(yè)主可以進(jìn)行相應(yīng)的索賠，第二也可以要求行政主管部門對(duì)它進(jìn)行處罰。
記者：業(yè)主訴求中提到希望開發(fā)商回購(gòu)房屋，這樣的訴求合理嗎？
包華：如果這個(gè)房屋確實(shí)不能滿足購(gòu)房者在購(gòu)房之初所簽署的合同的合同目的，這個(gè)合同就應(yīng)當(dāng)解除。業(yè)主就應(yīng)該把房屋退回給開發(fā)商，開發(fā)商應(yīng)把相應(yīng)的購(gòu)房款退還給我們的購(gòu)房人。但是由于現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)和調(diào)整，在退還購(gòu)房?jī)r(jià)款的基礎(chǔ)之上，開發(fā)商很有可能還需要承擔(dān)更多的賠償責(zé)任，否則消費(fèi)者就會(huì)因?yàn)檫@份合同的解除遭受巨大的損失。
標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？第一，基于當(dāng)時(shí)購(gòu)房的目的和開發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，我們要先確定開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)賠償；第二，關(guān)于目前房屋市場(chǎng)的定價(jià)，我們可以通過(guò)第三方的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行相應(yīng)的評(píng)估，基于評(píng)估價(jià)格，雙方可以再進(jìn)行進(jìn)一步的協(xié)商；第三，如果協(xié)商不成，由我們的司法部門進(jìn)行相應(yīng)的裁判也是一個(gè)方法。但是如果合同目的不能達(dá)成，法院也只會(huì)把合同解除。
記者：所謂的高科技建筑，在養(yǎng)護(hù)方面，對(duì)物業(yè)管理部門是不是也提出了更高的要求？
申躍華：因?yàn)榈侥壳盀橹?，這種高科技產(chǎn)品在國(guó)際上應(yīng)該都屬于一種領(lǐng)先的技術(shù)，沒(méi)有一個(gè)專家能夠把所有東西都解釋的非常清楚。在后期的物業(yè)管理和養(yǎng)護(hù)過(guò)程中，這種高科技產(chǎn)品肯定需要更多或者更大的投入，物業(yè)的維護(hù)成本、養(yǎng)護(hù)成本肯定要比普通住宅高很多，所以業(yè)主支付給物業(yè)的費(fèi)用也會(huì)相應(yīng)高一些。
記者：面對(duì)嬌氣的高科技建筑，消費(fèi)者要不要買？
包華：消費(fèi)者應(yīng)該堅(jiān)持一個(gè)原則，就是“只買對(duì)的，不買貴的”，什么是對(duì)？大家要考慮購(gòu)房的基本目的和基本需求，一個(gè)恒溫、恒濕、恒氧的環(huán)境對(duì)于廣大公眾來(lái)說(shuō)未必是必需品，目前看來(lái)，它更像是一種奢侈品。
申躍華：其實(shí)這是生活品質(zhì)提高的一種表現(xiàn)，隨著社會(huì)的發(fā)展，未來(lái)大家對(duì)生活環(huán)境的要求會(huì)越來(lái)越高，這種恒溫、恒濕、恒氧的高科技產(chǎn)品以后一定會(huì)是一個(gè)大潮流。但是目前由于技術(shù)上可能還存在一些缺陷，我并不建議大家進(jìn)行過(guò)早的嘗試。
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