發(fā)布時(shí)間:2016-11-17新聞來(lái)源: 每日商報(bào)
滿心歡喜地付了定金,誰(shuí)知房子居然漏水,這還買(mǎi)不買(mǎi)?定金能不能退?這是劉女士的困境。昨天(11月15日),上城人民法院審理了這起合同糾紛案件。
交了定金卻發(fā)現(xiàn)屋頂漏水
今年5月,劉女士相中了一套二手房,在檀香園小區(qū),房子是頂樓,面積有150多平方米,還是學(xué)區(qū)房。原本480萬(wàn)的房子,通過(guò)房產(chǎn)中介一番交涉,最終房東吳先生同意以450萬(wàn)的價(jià)格賣(mài)給劉女士,不過(guò)要交15萬(wàn)定金。
6月17日,雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》,付好定金后,劉女士高高興興去看房,結(jié)果被客廳和臥室上方巨大的水漬印給驚呆了,“我是晚上看的房,當(dāng)時(shí)根本沒(méi)注意到,中介也沒(méi)跟我說(shuō),如果知道漏水這么嚴(yán)重,我就不會(huì)買(mǎi)了?!?/span>
再三糾結(jié),考慮到孩子過(guò)兩年入學(xué)問(wèn)題,劉女士告訴房東,只要房子能修好,她仍然愿意買(mǎi),修不好肯定不買(mǎi)。
劉女士說(shuō),樓頂?shù)?/span>保溫層都?jí)牧?,鋼筋也都外露了,她也跟物業(yè)了解過(guò),房子還在保修期內(nèi),可以讓開(kāi)發(fā)商維修,不過(guò)涉及到整個(gè)外墻修繕,要征得業(yè)委會(huì)同意,需要一定的時(shí)間。
劉女士希望房東能夠盡快處理,但到了6月30日,也就是雙方約定簽訂正式轉(zhuǎn)讓合同這天,漏水問(wèn)題還是沒(méi)有解決,劉女士拒絕簽訂合約。
而吳先生的意思是,他會(huì)按照開(kāi)發(fā)商建造質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房子進(jìn)行修補(bǔ),但他急需資金才低價(jià)賣(mài)出,不能無(wú)限期地等下去,他要求劉女士繼續(xù)按照協(xié)議,在7月15日前付清首付150萬(wàn),不然承擔(dān)違約責(zé)任,定金不退,房子繼續(xù)出售。
“既然急賣(mài),就更應(yīng)該把房子維護(hù)好啊,我們也是著急買(mǎi),那么高的意向金表明我們是誠(chéng)心,我也明確表示,只要能修好我肯定買(mǎi),但現(xiàn)在房子不能正常使用,達(dá)不到交易標(biāo)準(zhǔn),又要我先付錢(qián),這怎么接受。”于是,劉女士一紙?jiān)V訟,把吳先生告上法庭,并要求退還15萬(wàn)元定金。
昨天在法庭上,吳先生的辯護(hù)律師表示,房子只是輕微漏水,不影響使用,不能成為劉女士拒絕付款的理由,“她要求我們對(duì)房子保修50年,條件苛刻,而且簽合同當(dāng)天,還找了專(zhuān)業(yè)人員過(guò)來(lái),這說(shuō)明她早有預(yù)謀,根本沒(méi)有誠(chéng)意。”
這個(gè)說(shuō)法,劉女士很不贊同,“每次都是我主動(dòng)聯(lián)系房東,在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后一個(gè)多星期,房東沒(méi)有采取任何措施解決漏水,到底是誰(shuí)更沒(méi)有誠(chéng)意?!?/span>
法庭決定擇日宣判。
一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任?
相比新房,二手房具有價(jià)格低、地段好等優(yōu)勢(shì),但有些因?yàn)榻ㄔ炷甏眠h(yuǎn),且使用時(shí)間長(zhǎng),容易出現(xiàn)外墻滲水、下水管道堵塞等問(wèn)題。
一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任?房產(chǎn)中介、房東、物業(yè),還是開(kāi)發(fā)商?昨天,我們也咨詢(xún)了一些房產(chǎn)中介和律師的意見(jiàn)。
如果買(mǎi)賣(mài)雙方出現(xiàn)矛盾,作為房產(chǎn)中介,主要是起協(xié)調(diào)作用。
至于房東,在出售時(shí),把房子瑕疵如實(shí)告知買(mǎi)方,如果出現(xiàn)問(wèn)題,不需要承擔(dān)過(guò)多責(zé)任,相反地,若是故意隱瞞房屋質(zhì)量問(wèn)題,則需承擔(dān)賠償責(zé)任。
如果房子存在隱蔽的質(zhì)量問(wèn)題,是房子本身問(wèn)題,而不是原房東在裝潢、使用過(guò)程中所產(chǎn)生的,而且房東也并不知情,那就不需要承擔(dān)保證責(zé)任。
與此同時(shí),買(mǎi)家可以以房屋所有人的身份,依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利,向開(kāi)發(fā)商主張保修或賠償責(zé)任。
買(mǎi)房者利益,該如何來(lái)保障?
但在實(shí)際操作中,卻要復(fù)雜得多。
由于涉及到各方利益,一般房產(chǎn)中介不會(huì)主動(dòng)把房子的問(wèn)題告訴看房者。同樣,房東是否故意隱瞞房子質(zhì)量問(wèn)題,這也很難取證。這就要求購(gòu)房者多加留心,最好找專(zhuān)業(yè)人士驗(yàn)房。
浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕表示,一些二手房的明顯問(wèn)題,比如頂樓很可能出現(xiàn)漏水,而一樓容易出現(xiàn)下水道堵塞等,這些問(wèn)題是否存在,由誰(shuí)來(lái)解決,再比如,家電、家具等如何處理維護(hù),房產(chǎn)名下原業(yè)主的戶口何時(shí)遷出等等,這些在正式簽約時(shí)要跟房產(chǎn)中介或房東確認(rèn)清楚。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),購(gòu)房者要盡可能多地了解房子的全面信息,看看業(yè)主論壇,走訪物業(yè),了解停車(chē)場(chǎng)地、水電氣收費(fèi)情況,以及前任業(yè)主是否有欠費(fèi)記錄,并注意觀察電梯品牌及運(yùn)行速度等等。
考慮到一些熱門(mén)二手房,有幾撥買(mǎi)家排隊(duì)看房,購(gòu)房者連“議價(jià)權(quán)”都很小,很多人來(lái)不及仔細(xì)挑房子的毛病,就決定是否購(gòu)買(mǎi)。
一個(gè)比較好的做法是,付款時(shí)保留一筆尾款,“要保證在簽物業(yè)交割單時(shí),前任物業(yè)把所有問(wèn)題都解決了,再去付清尾款,這樣能比較好地保障購(gòu)房者利益。”
同樣,針對(duì)本案中的維修問(wèn)題,浙江吳山律師事務(wù)所律師張德發(fā)也提出了補(bǔ)救措施,以保證金形式督促房東完成修補(bǔ),“讓出賣(mài)方維修,為制約對(duì)方,建議訂個(gè)協(xié)議,在支付房?jī)r(jià)時(shí)保留一定尾款或在支付房款后讓對(duì)方給付一定的維修保證金,如果對(duì)方未按約定期限維修,可另外請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)維修,維護(hù)自己的合法權(quán)益。
他也建議,買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂購(gòu)房意向書(shū)時(shí),最好多約定一條,“保證房產(chǎn)正常使用”,避免不必要的糾紛。
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