滿心歡喜地付了定金，誰(shuí)知房子居然漏水，這還買(mǎi)不買(mǎi)？定金能不能退？這是劉女士的困境。昨天(11月15日)，上城人民法院審理了這起合同糾紛案件。
　　交了定金卻發(fā)現(xiàn)屋頂漏水
　　今年5月，劉女士相中了一套二手房，在檀香園小區(qū)，房子是頂樓，面積有150多平方米，還是學(xué)區(qū)房。原本480萬(wàn)的房子，通過(guò)房產(chǎn)中介一番交涉，最終房東吳先生同意以450萬(wàn)的價(jià)格賣(mài)給劉女士，不過(guò)要交15萬(wàn)定金。
　　6月17日，雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》，付好定金后，劉女士高高興興去看房，結(jié)果被客廳和臥室上方巨大的水漬印給驚呆了，“我是晚上看的房，當(dāng)時(shí)根本沒(méi)注意到，中介也沒(méi)跟我說(shuō)，如果知道漏水這么嚴(yán)重，我就不會(huì)買(mǎi)了?！?/span>
　　再三糾結(jié)，考慮到孩子過(guò)兩年入學(xué)問(wèn)題，劉女士告訴房東，只要房子能修好，她仍然愿意買(mǎi)，修不好肯定不買(mǎi)。
　　劉女士說(shuō)，樓頂?shù)?/span>保溫層都?jí)牧?，鋼筋也都外露了，她也跟物業(yè)了解過(guò)，房子還在保修期內(nèi)，可以讓開(kāi)發(fā)商維修，不過(guò)涉及到整個(gè)外墻修繕，要征得業(yè)委會(huì)同意，需要一定的時(shí)間。
　　劉女士希望房東能夠盡快處理，但到了6月30日，也就是雙方約定簽訂正式轉(zhuǎn)讓合同這天，漏水問(wèn)題還是沒(méi)有解決，劉女士拒絕簽訂合約。
　　而吳先生的意思是，他會(huì)按照開(kāi)發(fā)商建造質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房子進(jìn)行修補(bǔ)，但他急需資金才低價(jià)賣(mài)出，不能無(wú)限期地等下去，他要求劉女士繼續(xù)按照協(xié)議，在7月15日前付清首付150萬(wàn)，不然承擔(dān)違約責(zé)任，定金不退，房子繼續(xù)出售。
　　“既然急賣(mài)，就更應(yīng)該把房子維護(hù)好啊，我們也是著急買(mǎi)，那么高的意向金表明我們是誠(chéng)心，我也明確表示，只要能修好我肯定買(mǎi)，但現(xiàn)在房子不能正常使用，達(dá)不到交易標(biāo)準(zhǔn)，又要我先付錢(qián)，這怎么接受。”于是，劉女士一紙?jiān)V訟，把吳先生告上法庭，并要求退還15萬(wàn)元定金。
　　昨天在法庭上，吳先生的辯護(hù)律師表示，房子只是輕微漏水，不影響使用，不能成為劉女士拒絕付款的理由，“她要求我們對(duì)房子保修50年，條件苛刻，而且簽合同當(dāng)天，還找了專(zhuān)業(yè)人員過(guò)來(lái)，這說(shuō)明她早有預(yù)謀，根本沒(méi)有誠(chéng)意。”
　　這個(gè)說(shuō)法，劉女士很不贊同，“每次都是我主動(dòng)聯(lián)系房東，在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后一個(gè)多星期，房東沒(méi)有采取任何措施解決漏水，到底是誰(shuí)更沒(méi)有誠(chéng)意?！?/span>
　　法庭決定擇日宣判。
　　一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任？
　　相比新房，二手房具有價(jià)格低、地段好等優(yōu)勢(shì)，但有些因?yàn)榻ㄔ炷甏眠h(yuǎn)，且使用時(shí)間長(zhǎng)，容易出現(xiàn)外墻滲水、下水管道堵塞等問(wèn)題。
　　一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任？房產(chǎn)中介、房東、物業(yè)，還是開(kāi)發(fā)商？昨天，我們也咨詢(xún)了一些房產(chǎn)中介和律師的意見(jiàn)。
　　如果買(mǎi)賣(mài)雙方出現(xiàn)矛盾，作為房產(chǎn)中介，主要是起協(xié)調(diào)作用。
　　至于房東，在出售時(shí)，把房子瑕疵如實(shí)告知買(mǎi)方，如果出現(xiàn)問(wèn)題，不需要承擔(dān)過(guò)多責(zé)任，相反地，若是故意隱瞞房屋質(zhì)量問(wèn)題，則需承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　如果房子存在隱蔽的質(zhì)量問(wèn)題，是房子本身問(wèn)題，而不是原房東在裝潢、使用過(guò)程中所產(chǎn)生的，而且房東也并不知情，那就不需要承擔(dān)保證責(zé)任。
　　與此同時(shí)，買(mǎi)家可以以房屋所有人的身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開(kāi)發(fā)商主張保修或賠償責(zé)任。
　　買(mǎi)房者利益，該如何來(lái)保障？
　　但在實(shí)際操作中，卻要復(fù)雜得多。
　　由于涉及到各方利益，一般房產(chǎn)中介不會(huì)主動(dòng)把房子的問(wèn)題告訴看房者。同樣，房東是否故意隱瞞房子質(zhì)量問(wèn)題，這也很難取證。這就要求購(gòu)房者多加留心，最好找專(zhuān)業(yè)人士驗(yàn)房。
　　浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕表示，一些二手房的明顯問(wèn)題，比如頂樓很可能出現(xiàn)漏水，而一樓容易出現(xiàn)下水道堵塞等，這些問(wèn)題是否存在，由誰(shuí)來(lái)解決，再比如，家電、家具等如何處理維護(hù)，房產(chǎn)名下原業(yè)主的戶口何時(shí)遷出等等，這些在正式簽約時(shí)要跟房產(chǎn)中介或房東確認(rèn)清楚。
　　簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者要盡可能多地了解房子的全面信息，看看業(yè)主論壇，走訪物業(yè)，了解停車(chē)場(chǎng)地、水電氣收費(fèi)情況，以及前任業(yè)主是否有欠費(fèi)記錄，并注意觀察電梯品牌及運(yùn)行速度等等。
　　考慮到一些熱門(mén)二手房，有幾撥買(mǎi)家排隊(duì)看房，購(gòu)房者連“議價(jià)權(quán)”都很小，很多人來(lái)不及仔細(xì)挑房子的毛病，就決定是否購(gòu)買(mǎi)。
　　一個(gè)比較好的做法是，付款時(shí)保留一筆尾款，“要保證在簽物業(yè)交割單時(shí)，前任物業(yè)把所有問(wèn)題都解決了，再去付清尾款，這樣能比較好地保障購(gòu)房者利益。”
　　同樣，針對(duì)本案中的維修問(wèn)題，浙江吳山律師事務(wù)所律師張德發(fā)也提出了補(bǔ)救措施，以保證金形式督促房東完成修補(bǔ)，“讓出賣(mài)方維修，為制約對(duì)方，建議訂個(gè)協(xié)議，在支付房?jī)r(jià)時(shí)保留一定尾款或在支付房款后讓對(duì)方給付一定的維修保證金，如果對(duì)方未按約定期限維修，可另外請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)維修，維護(hù)自己的合法權(quán)益。
　　他也建議，買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂購(gòu)房意向書(shū)時(shí)，最好多約定一條，“保證房產(chǎn)正常使用”，避免不必要的糾紛。